房地產周期圖隱藏哪些秘密？
??春節後，市場成交持續低迷，每傢企業都感受到寒意濃濃，方方面面信息正陸續傳來：
??企業A：兄弟，我這次來不瞭參加你的會瞭，最近老大召集所有集團和城市高管回來匯報工作，一個一個城市的過關，探討到底市場真實面是啥情況？我還在候著呢…
??企業B：唉，老板扔給我們每個人十二個問題要回答，正在絞盡腦汁的論證老板佈置的作業！
??企業C：誰說國企舒服的？！春節我才放假一天，年後到現在沒休過周末！
??從去年的行業走勢來看，一季度的低迷是必然的！
??我們如果仔細回顧一下去年行業走勢，我想可能大傢也就很坦然瞭，自然，談及市場波動，我會用上我們億翰智庫創造的【房地產業周期演變圖】（如下）！
??我和大傢分階段來回顧一下去年以來的市場路徑，很自然的也就延伸到一季度的成因！
??第一階段：大
的背景自然是上一輪自2012年6月以來連續20個月的需求集中瘋狂釋放，我們都知道，其成因是2012年一季度經濟出現問題，政府政策救市，促成需求一
波放！同時，由於互聯網金融的間接提升瞭資金使用成本而導致2013年年底以來的銀行在住房消費貸支持興趣不大；需求萎縮和信貸從緊兩個因素直接導致
2014年2月19號杭州德信地產降價，市場爆冷！
??第二階段：2014年2月到5月期間，市場持續冷淡，疊加中央政府市場化管理信號釋放，4月份銅陵救市、5月份無錫救市等等信息不斷傳出，使得開發商面對市場始終抱著僥幸心態，不願果斷調價獲取現金，但由於需求的萎靡，導致市場遲遲沒有明顯反響。
??第三階段：2014年6月，眾多房企一方面由於連續一季度的成交冷淡，同時也由於資本市場的業績承諾，主動降價放量，效果比較明顯。
??第四階段：2014年7月到9月，房企由於6月份降價犧牲利潤，停止調價，同時也由於6月份需求集中消耗一波，後續需求跟不上，也就再度造成整整一個季度的成交低迷！
??第五階段：2012年10-12月，這期間，經過再度一個季度的需求重新積蓄，有瞭一定的需求量，同時政府分別在9月30日和11月期間連續通過政策推動，迫使需求再度釋放出來。
??第六階段：2015.1-3月，需求再度進入萎縮狀態！
??上面我隻是比較簡單的描述瞭一下過程，其實還有很多可以分享的案例和故事，這裡就不過多贅述，主要想說的是，2015年一季度的低迷主要成因是三個：其一，是2014年四季度政策利好倒逼需求出手，使得今年一季度的需求規模跟不上；其二，是2014年四季度的房價並沒有松動，所以在政策效應釋放完之後，需求釋放的積極性並不高；其三，就是信貸支持在年初之際並沒有適當寬松。
??所以，我認為一季度低迷，從行業供求關系角度來看是為必然！
??救市政策推動，二季度將是市場回暖期！
??假設沒有3月30號晚上的政策救市，我們來分析一下行業自身的供求邏輯，基本特征如下：
??其一，今年一季度諸多房企業績數據和去年同比是明顯下滑的，因為去年一季度還有2013年市場熱爆成交的慣性，而今年一季度則是明顯低迷，同比很難看；
??其二，既然今年一季度業績很差，理論上6月份房企必然又會推動以價換量（沒辦法，現在諸多房企都已經上市，有資本市場的業績增長承諾，被逼的）；
??其
三，考慮到一季度的低迷，本質上也是置業需求再度積蓄的過程，又有瞭接近三個月的需求積蓄周期。所以呢，初步判斷，短期有置業需求，6月有價格競
爭，4-5月就必然是個較好的通過小幅優惠出貨的窗口期。（前一陣子，諸多企業紛紛召貸款信貸信用貸款任何問題免費諮詢集各地分公司負責人回集團匯報，我認為最核心的就是為瞭在4-5月之
間找一個最佳的切入時間點和銷售方案，這個窗口期過時不候！）
??然後，基於昨晚的政策救市推動，可以想象，必然是全面推動瞭改善型及投資型需求的釋放，更加會強化諸多房企在4-5月的市場攻勢，預計各大房企都會加大改善型產品的供貨量。但，對房企而言，這個市場攻勢中，原來計劃的是價格小幅松動為主，現在則有可能價格穩中上行瞭！因為就是政策已然在激發需求，無需再通過價格因素來引導！
??相信二季度總體會是一個不錯的行情，成交回暖會一路上行！
??下半年的行情總體上不錯，預計還有後續貨幣寬松政策！
??下半年向好的三點理由：
??一是自2014.2月以來，行業需求總體持低迷狀態，盡管中間6月份基於業績承諾和四季度政策逼迫部分需求釋放，但總體來說，需求仍舊是處於重新積蓄的周期，到2015年下半年行業又有將近16/17個月左右的需求重新積蓄量！
??二是根據我們的概略統計發現，近兩年來，TOP20房企（不含萬達）每月土地投資額在2014年的7-9月期間是為兩年以來最低位，按照一般經驗（通常情況，主流房企拿地到上市大約為一年時間），基本上能夠代表主流房企在2015年下半年左右有效供應的相對不足！
??三
是從去年7.4%的GDP增長速度，今年驟降到7%，可以視為高層對經濟不確定性的擔憂，而房地產目前基本維持8萬億左右交易額和9萬億左右的投資額，其
份量在經濟保增長過程中自然是不言而喻的，不確定經濟狀態下繼續推動行業穩定基本面很有必要！預計年內必然還有相應的貨幣寬松（降息降準）政策的配合！
??四類城市：四五線將進入房價拐點！
??一線城市：不
用懷疑，一線城市註定今年仍將是個房價/地價雙上行的趨勢；原因很簡單，2013年四季度開始，國內主流房企紛紛意識到外圍市場的風險不可控性，都開始下
意識的回撤到一線和主要二線城市，尤其是一線城市大傢更是看好（畢竟有需求、且有購買力），這就註定一線城市的地價短期很難下行，大傢看看這兩年一線城市
土地成交價就明白瞭，沒辦法，這麼多企業攜帶這麼多的資金回撤，地價不可能下行，房價亦然！剛剛行文間隙，和TOP10一房企營銷負責人通話中，他告訴我
“市場很難看，但一線城市反響很積極啊，看來還是那句話啊，越是限購越是有空間…”。同樣的，我也一直反對一線城市取消限購，你看看今天這麼多資金全國返
回一線，要是再取消限購的話，房價豈不失控？！一線城市房價一旦失控，必然會掀起新一輪全國房價上揚！因為中國房產市場從來都是單邊拉動，即核心城市拉動
周邊房價上揚，而絕不會因為周邊下行帶動核心城市降價！
??二線城市：分
為三批，分類依據為存量可售周期。其中南京、合肥、鄭州等地，由於供求關系良好，可售周期10月以內，我相信仍舊是房價上行通道，供求關系決定瞭市場趨勢
（南京會相對溫和一點）；其中沈陽、長沙等地則不然，由於供求關系失衡，可售周期嚴重超出18月（呼和浩特接近140個月），短期仍舊是有量沒價惡性競爭
的行情；而成都、重慶、武漢等地，由於供應大需求也大，可售周期大致在15到18月左右的城市，之前總體屬於價格被平抑，這一輪有望借力於房企紛紛殺回主金門縣銀行房屋貸款
流二線大勢，房價上揚相對以往有望積極一些！（具體各城市供求關系表我就不單獨提供瞭，行文量太大，根據直覺來談）
??三線城市：可
分為兩類。分類依據為三個要素：人口規模/產業/核心城市周邊，但凡“三不靠”城市（沒有人口規模、沒有產業支撐、沒有大城市房價擠出效應）的三線我個人
很不看好；另一方面，個人認為，這一輪主流房企全面的撤離三四線而回歸一二線的決策中有部分跟風成分，其實部分“三靠”城市仍舊是有機會的，我相信，當大
量資金紛紛在回撤過程中要麼就是搶地而不得，要麼就是地價太高而沒利潤，過一陣子又會回過頭來發現：其實有些三線城市還行！這個還行的判斷標準就在於我所
提出的三個基本的支撐！
??四五線：個
人很悲觀。當大多數主流房企撤離的時候，由於未來戰略重心不再在四五線，同時也由於融資成本高企，要撤就痛快點，所以預計不少企業可能會采取果斷調價手
法！當然，我相信2015年可能基於需求回升因素表現尚可，2016年之後極可能進入房價拐點！和大傢分享兩個傳聞：一是據傳某專註三四線大型房企在非一
二線的拿地規模從原來的動輒3000/5000/9000畝已經約束到不超過1000畝，相信是為瞭割一遍韭菜就撤的思路；二是另一個大型企業在一個四線
城市單項目占城市總成交90%！一傢獨活百傢哀，但高興之餘，擔憂也來瞭，該城市就30萬人，今年很好，明年賣給誰？！（本文節選自《陳嘯天致企業函之
六：守正道，微創新》）
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新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-04-04/17035990045823164269110.shtml
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